賃貸住宅オーナーを悩ませる入居者の孤独死の問題

近年、だれにも看取られず息を引き取る「孤独死」が増え、社会問題になっています。

今回は入居者の孤独死に備える賃貸オーナー向けの保険「家主費用・利益保険」をご紹介します。

入居者が孤独死したときの家主・オーナーのリスク

１．家賃損失の発生

次の入居者が見つかるまでの空室期間中の家賃損失

通常の退去であれば、空室期間を見越して入居者の募集を行うことができますが、孤独死の場合は発覚後からの募集となるため、必然的に空室期間は長くなります。

孤独死の状況によっては、物件の修繕や遺品の整理などでさらに長い時間がかかるケースもあります。

家賃値引きによる損失

孤独死は、自殺などと同じく入居者募集時に「重要事項説明義務」が発生します。

このため、空室期間を短縮するために家賃の値引きなどが必要となるケースが多くなります。

２．原状回復費用の発生

部屋の状況によっては特殊な清掃・消臭が必要になったり、フローリング・畳の張り替えなどの修繕工事が必要になり、多額の修繕費用が発生する場合もあります。

３．遺品整理費用の発生

遺品の保管や処分にも費用が発生します。

また、孤独死した住人が使用していた金品に相当する家財などは「相続財産」となります。

相続人がわからない場合は、相続財産管理人の選任申立を裁判所に行う必要があり、これにかかる費用を家主が負担する場合があります。

入居者の孤独死リスクに備える「家主費用・利益保険」

上記のようなさまざまなリスクに備えることができるのが「家主費用・利益保険」です。

主な補償内容は以下のとおりです。

家賃損失

• ・次の入居者が見つかるまでの空室期間
• ・家賃値引きを行った期間の家賃損失

以上の家賃損失を補償します。

支払い限度期間は保険加入時に『12か月』または『24か月』から選択します。

原状回復費用

物件を賃借可能な状態に補修、修繕、清掃、消毒または消臭を行うためにかかった費用を補償します。

ただし、敷金を超える額が対象となります。

事故対応費用

• ・遺品整理費用（遺品の形見分け、保管、処分にかかった費用）
• ・相続財産管理人選任申立費用（財産の相続人がわからない場合に、裁判所にその管理人を選任してもらうために必要な費用）

上記費用を補償します。

空室期間短縮費用

空室期間を短縮するために、戸室を改装するために使った費用を補償します。

家主費用・利益保険は、孤独死以外にも自殺や犯罪死などでも使えます。

いずれも発生の予測が難しく、状況によっては思いがけない損害額になるケースも考えられます。

詳細につきましては弊社までお気軽にお問合せ下さい。

火災保険　節約のポイントは補償範囲

古い火災保険では、様々な補償がセットされている場合が多く、補償範囲を選ぶことはできませんでした。

最近では、補償範囲を上記のように選択できる火災保険も発売されています。

不要な補償を外すことで保険料を大幅に節約することができるかもしれません。

補償範囲によっては保険料が半額以下になるようなケースもあります。

今の火災保険、途中解約しても損しない？

火災保険は途中解約すると、未経過分の保険料が返ってきます。

下図は、契約期間10年の火災保険に一括払いで契約し、5年後に解約したケースです。

返ってくる保険料の額は、保険会社や契約時期などによって多少異なりますが、ある保険会社では、上記条件で支払った保険料の51％が返ってきます。

未経過期間の50％を超えた割合で保険料が戻ってくる理由は、保険会社が5年の間に預かっている保険料を運用して得た利益の一部を還元しているためです。

見直さないと危険！火災保険の「建物評価額」

古いほど危険・時価額契約の火災保険

古い火災保険は、「時価額」での契約が主流でした。

時価契約では、建物の評価額は毎年１～２％の割合で下がり続けます。

いざという時に支払われる保険金は、この評価額が上限となるため、年月の経過とともに建物の補償額は不足することになります。

上の例では、契約から30年の間に建物の評価額が45％減額され、結果的に家を再建する費用が900万円不足してしまいました。

最近の火災保険は、経年で減額されない「新価（再調達価額）」での契約が一般的です。

一部保険では、保険金が大幅に減額される場合も…

もう1つ、古い火災保険で気を付けたいのが「比例填補方式」の契約です。

火災保険の設定金額が、建物の評価額よりも低い「一部保険」の際に注意が必要です。

比例填補方式では、損害額に対して一部保険の割合をかけた金額が支払われます。

上の例では、1,000万円の火災保険をかけているにも関わらず、500万円しか保険金が支払われませんでした。

比例填補方式で、50％の一部保険の場合、支払われる保険金は損害額の50％に減額されます。

最近の火災保険では、損害額がそのまま支払われる「実損払い」方式が一般的です。

まずは既存の火災保険の見直しを

上記の時価額契約や、一部保険・比例填補方式はいずれも最新の火災保険にかけ直すことで解決することができます。

今の契約内容が気になる方は、下記よりお気軽にご相談ください。

無料保険相談

20年以上前にがん保険に入ったのですが、最近の新しいタイプのがん保険に加入し直した方が良いですか？

【ご回答】

20年前と現在では、実際に医療現場で行われているがん治療も大きく異なり、がん保険の設計方針や考え方も変化しています。

例えば、20年前は今ほど5年生存率が高くなく、がんはまだまだ治療が難しい難病とされていました。

そのため、がん保険においては治療のための保障だけでなく、死亡保障やリビングニーズ（生前に死亡保険金と同額の保険金が受け取れる）の部分が厚く設定されているケースがほとんどでした。

難病であるからこそ、余命をいかに充実した状態で過ごすか、残された家族のためにどれだけの保障を備えるかという部分が重視されていました。

しかし、現在はがん治療が飛躍的に進歩し、がんに罹患したからといって即座に「死」を意識しなくて済むようになっています。

そのため、いかに治療に専念できる状態を作るか、十分な治療を受けられるかといった部分に重点を置いた保険が作られています。

こういった違いを考えると、時代に即した保障を得るために、新しいがん保険に掛け替えるというのは有効な手段の一つということができます。

しかし、古いがん保険商品であっても、特約などで足りない保障を補う事ができる場合もありますので、必ずしも解約・新規という形をとらなければならない、という訳ではありません。

古いがん保険の見直しに関しては、弊社スタッフへ是非一度ご相談下さい。

しかし、長期平準定期保険には決算期の利益調整にも非常に有効な面もあります。

簡単にまとめると次のように活用できます。

それぞれの概要は以下の通りです。

１．保険を解約する

解約返戻金を受け取りますので現金が発生します。

現金が増えるので資産が増えます。

よって決算時には黒字化に貢献します。

２．保険を払済にする

解約返戻金をそのまま保険料に当てるので現金は発生しません。

保険料積立金が増えるので資産が増えます。

よって決算時には黒字化に貢献します。

３．契約者貸付を利用する

短期貸付金として現金を受け取ります。

ただし、貸付金であるため資産は増えません。

保険種類や税制により運用が異なる場合があります。

詳しくはお問い合わせください。

常に潤沢なキャッシュがあればいいのですが、なかなかそう上手くはいきません。

実は、保障や節税の為に既に加入している「生命保険」ですぐに資金を調達することができるのです。

法人で加入する生命保険には解約するとお金が返ってくるものがあります。

このような契約の場合は契約者貸付制度を利用し、保険を解約せずに資金調達することが可能です。

契約者貸付制度の特徴

・必要な時に２～３日ですぐに資金調達可能

・返済はいつでもＯＫ

・金利は３％程度（※Ｈ２６年３月現在）

法人の生命保険というと節税効果にばかり目が行きがちですが、経営者にとってとても有利で便利な機能です。上手に活用しましょう。

中小企業の経営者にかける生命保険

税務署から否認される主なケースは、以下の2点です。

１．連年贈与とみなされるケース

２．そもそも贈与自体が成立していないとみなされるケース

上記について、具体例で見てみましょう。

仮に、総資産2200万円をこども１人に毎年110万円（非課税枠内）ずつ20年間暦年贈与したとします。

本来であれば贈与税は０円ですが、否認されると下記のとおりに税額が変わってしまいます。

■連年贈与とみなされるケース

最初から2200万円を贈与するつもりだったのに、贈与税をおさえるために毎年一定額を同じ時期に贈与したとして、本来は1回だけの贈与であると税務署にみなされるケースです（連年贈与）。

この場合、１括贈与とみなされるので、贈与税額は下記の計算方法となります。

2200万円× 50％（贈与税率）－ 225万円（控除額）＝ 875万円＋ 延滞金

※平成２７年１月１日以前税制で計算

そもそも贈与税は、相続税よりも税額が高く設定されている為、連年贈与とみなされてしまうと相続税よりも多額の贈与税がかかってしまいます。

■そもそも贈与自体が成立していないとみなされるケース

「財産をあげます」「財産をもらいます」という双方の意思確認ミスや、贈与契約書の作成ミスなどで、贈与自体が成立していないとみなされるケースです。

この場合2200万円全額が相続税の課税対象額として算入されますので、相続税額は下記の計算方法となります。

2200万円× 15％（相続税率）－ 50万円（控除額）＝ 280万円

※相続人はこども1人のみとして計算した場合

※平成27年1月1日以前の税制で計算

以上のように、税務署に否認されるとせっかくの生前贈与が台無しとなってしまう上に、余分な税金まで支払う事になってしまいます。

失敗しないようにしっかりと準備することをオススメします。

失敗しない生前贈与のポイント

つまり、ほとんどの贈与が失敗しています。

せっかく贈与したのに、税務署に否認されたら意味がないですよね。

税務署に贈与を否認されない為に、大切な考え方は二点です。

Ⅰ．贈与を受けた人が贈与を受けた事を認識しており、かつ、毎年贈与を行ったという客観的な証拠を残す

民法上、贈与契約は口頭でも成立しますが、口頭による贈与契約はいつでも取り消しができるため、税務上では否認されるおそれがあります。

贈与を行ったのであれば、贈与の内容を明確に書面等で記録することが大切です。

Ⅱ．贈与を受けた人が自由に使える状態にしておく

贈与を実行した後でも、通帳、キャッシャカード、印鑑をすべて渡した側の人が保管していれば、贈与が成立しなくなります。

上記の考え方を参考に、次のような事を実行する事をオススメします。

１． 毎年贈与契約書を作成する。

２． 贈与税の申告をして贈与の事実を証明できるようにする。

３． 贈与を受ける人は、自分名義の銀行口座を開設し、金銭の受贈や保険料の支払い、贈与税の納付については、その銀行口座を利用する。

４． 贈与者本人は所得税の生命保険料控除をしない。

詳しい内容については、弊社までお問い合わせください。

会社を経営していると不測の事態に備えて内部留保は少しでも多く欲しいところです。

しかし、税引き後の利益から内部留保をつくっていくとなると大変です。

生命保険を上手に活用することにより、本来は法人税として納税する金額をいつでも現金化できる状態でキープすることが可能になります。

法人税削減のポイントは保険料の損金計上

決算期を前に1000万円の利益がでそうなＡ社とＢ社があります。

Ａ社（対策なし）

Ａ社はそのまま決算を行ったため法人税は350万円となり、次期への繰り越し額は650万円となります。

Ｂ社（生命保険活用）

Ｂ社は生命保険を活用した対策を実施し、年払い保険料1000万円の長期平準定期保険に加入しました。

すると支払った保険料の半分を損金計上することができますので法人税は175万円となり税金として支払う金額を削減することができます。

上記のように同じように毎年1000万円の利益を出している2社ですが、対策をすることによって10年後のキャッシュは1750万円も違ってしまいます。

保険を現金化する際の返戻率やタイミングは商品によって違います。

詳しくはお問い合わせください。

中小企業経営者にかける保険はどれだけ必要？

中小企業の経営者にかける生命保険。

社長死亡時の保障額はどれぐらい必要ですか？

【ご回答】

中小企業経営者の生命保険活用法には、以下の３つがあげられます。

・社長死亡時の保障確保

・キャッシュフローの改善効果（利益の繰り延べ）

今回は、社長死亡時の保障についてどれぐらいの備えが必要か見てみましょう。

社長の保険に必要な保障額

中小企業は社長への依存度が高くなっていることが多く、また「会社=個人」という状況に近いケースもかなりあります。

また、社長個人は会社の借入れの連帯保証人となっているはずです。

そのような状況なので社長にアクシデントがあった場合の会社への影響はとても大きくなってしまいますし、きちんとした備えを準備しておかなければ大切なご家族へ大きな負担を残してしまうことにもなりかねません。

個人はもちろんですが、法人で手配すべき必要保障額もしっかりと準備しましょう。

経営者の必要保障額の算出方法は以下のとおりです。

【社長の必要保障額】 = 経営者死亡時の準備金 ＋ 役員退職金の準備金

上記はあくまでも一般的な目安です。

業種や業績、個人の資産内容など様々なことを考慮する必要があります。

詳細についてはお問い合わせください。

両親が施設に入り、実家が空家に。空家でも加入できる火災保険はありますか？

【ご回答】

ご両親が施設に入られた後のご実家の火災保険、とても気になるものですよね。
火災保険に加入できるかどうか、という点に関しては「加入はできます」という結論となります。
しかしながら、一般的な火災保険の加入とは異なる点が出てきますので、ご説明していきたいと思います。

空家の火災保険　気を付けるポイント

空家に火災保険を付帯する場合、通常の住宅と契約の仕方が異なります。
通常、人が住む建物に火災保険を掛ける場合は「住宅物件」として、住宅用の料率を使い、住宅火災保険や住宅総合保険、その他新型火災保険を付帯することとなります。

一方、空家の場合は人の住まない「一般物件」となり、住宅以外の建物としての火災保険を付帯することとなります。

住宅物件と一般物件の料率が異なるため、通常、一般物件＝空家の方が火災保険料は高くなりますので、加入を検討される際には注意が必要です。

また、必ずしも「住んでいる人がいない＝空家」と判断される訳ではありませんので、自己判断は避けることをおすすめします。

火災保険における空家の考え方

今回のご相談ではご両親が施設に入られたという事ですが、ご両親のどちらかがご実家にお戻りになるご予定や、親族の方が管理のために宿泊される可能性などはおありでしょうか？

もし、一定の季節や時期に住居として使用するご予定がある場合は、住居としての機能が維持されているとして、住宅物件として火災保険契約を結べる可能性もあります。

いずれにしても、住宅・建物はその使用状態や状況によって、火災保険の契約内容が異なってきますので、ご加入をお考えの場合は、是非弊社にてご相談いただければと思います。

火災保険の長期契約。節約のポイントは？
空き家から賃貸物件へ変わる時に注意したい火災保険のポイントは？